Soviel sollte Wohnen - nur - kosten.

Grundsätzlich ist eine Investition in eine Immobilie - unabhängig davon, ob mit Eigenkapital oder Fremdkapital finanziert - ein Vermögensaufbau.

(Eine vermietete Immobilie - abhängig vom Zustand der Immobilie - sollte eine Rendite von 6% erbringen, zur Schätzung des Wertes einer selbstgenutzten Immobilie wird von 5% ausgegangen.)

Leider wird so manch - kapitalistischer - Vermieter versuchen oder im Falle eines Vermietermarktes versucht, die Miete über den Bedarf der Verzinsung des eingebrachten Eigenkapitals oder Fremdkapitals über die Miete reinzuholen, was allein aus steuerrechtlicher Sicht (Minderung des Verlustes aus Vermietung und Verpachtung) nicht wirklich Sinn macht.

Richtig ist, das Investitionen - wie geschrieben - eine Steigerung der Miete hervorrufen können.

Leider meinen im besonderen große Immobiliengesellschaften, dass Investitionen in den Erhalt des Wertes (Ersatzinvestitionen aufgrund von Abschreibungen) auch zu Mieterhöhungen führen können sollten.

Richtig muss vielmehr aber sein, dass Mieten, wenn keine Investitionen durchgeführt werden, auch mal sinken müssten.

Leider meinen manche Vermieter, dass die Vereinbarung von an die Preissteigerung geknüpften Mieten ausreichen darf, Mieten anzupassen.

Es gibt noch Möglichkeiten relativ günstig Wohnraum - auch oder gerade in Ballungsgebieten - zu mieten. Sprechen Sie verschiedene Genossenschaften an und lassen Sie sich vormerken. Es kann einige Monate oder Jahre dauern. Vielfach wird sich das Warten dennoch gelohnt haben. Wir möchen mit dem Ankauf von Immobilien zu fairen Preisen dazu beitragen.

Jeder Immobilieneigentümer wird ermuntert, bei fehlenden Erben oder wenn jemand seine Immobilie in gute Hände abgegeben wissen will, Kontakt mit uns aufzunehmen.

Zu guter Letzt: http://www.das-immobilien.net beabsichtigt - über seinen politischen Teil http://www.Vernunft-Impuls.net, Kommunen, Bundesländer, den Bund und andere staatliche Behörden (z.B. die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) ihre Immobilien auf das Buerger.net mit den Bürgern/Verbrauchern als Beteiligten zu einem fairen Preis zu übertragen. Bei dieser Konstruktion werden die Immobilien zukünftig wenig bis keine Energie-Neben-Kosten mehr haben und die Ausnutzung der Objekte so sein, dass die Miete für die Kommunen geringer als marktüblich sein wird und trotzdem eine gute Rendite aus der Vermietung zu erwarten ist. Erreicht wird dies dadurch, dass die Objekte besser als bisher genutzt werden.

Die Immobilienaktivität von www.das-buerger.net hat ihren Grund darin, dass

unseres Erachtens die Mieten tendentiell zu hoch sind und

Politiker die Verschuldung unseres Landes ungeniert anwachsen lassen, bis es irgendwann wieder zu einer Währungsreform kommen wird. Wenn jeder Bürger (Mit)-Eigentümer des Sachwerts Immobilie ist, kann er dem etwas gelassener entgegensehen. Es wird allerdings trotzdem besser gelingen als dem Staat, die Verbindlichkeiten auf den Immobilien binnen 15 Jahren oder weniger vollständig zurückzuzahlen.

Sollten Sie diesen Ansatz für falsch halten, teilen Sie uns bitte ihre Meinung mit. Schließlch wollen wir Dienstleistungen erbringen, wie Sie sie haben wollen oder besser: brauchen.

Ein Praxisbeispiel: Geldanleger/Investor/zukünftiger Vermieter plant den Bau eines Hauses oder den Kauf einer Wohnung. Ist das gesamte Objekt mit den Wohnungen groß genug - viele Bürger müssen mit wenig Grund und Boden auskommen, damit wenige Bürger auf viel Grund und Boden leben können - kostet der qm Wohnung in der Herstellung 1000€. In den 80iger Jahren kalkulierten Banken bereits mit 2000 DM/qm. Hat es also zwischenzeitlich keine Kostensteigerungen gegeben, ist die Qualität gesunken oder wird heute mit holländischem Standard gebaut - Steckdosen und Leitungen auf Putz?

Eine 80 qm große Wohnung - unter Sozialhilfeaspekten eine angemessene Wohnung für eine vierköpfige Familie - würde je nach Stadt und Lage, aber weil Neubau, wohl mindestens ca. 600€ Kaltmiete und ca. 280€ (3,50€ pro qm) an Nebenkosten erfordern.

600€ Kaltmiete könnten einen Kaufpreis von ca. 120.000€ bedeuten. Dieser Betrag ermittelt sich, in dem man die Kaltmiete aufs Jahr hochrechnet (x 12) und diesen Betrag als 6%igen Ertrag annimmt. Die vorgenannte Berechnungsmethode sollten sich all jene anschauen, die planen, eine Immobilie bauen oder kaufen zu wollen. Besser erst berechnen, was man sich leisten kann und dann nach dem angemessenen Objekt umschauen, als erst ein Objekt sehen, sich darin verlieben und zu versuchen, das Objekt auf Biegen und Brechen finanziert zu bekommen.

Wieviel aber muss der Vermieter an Miete nehmen, damit er seine Kosten (Zinsen und Abschreibung) gedeckt bekommt? Beide Positionen zusammen sind zumeist höher als die Mieteinahmen (Unterdeckung), insbesondere, wenn z.B. wenig Eigenkapital eingesetzt wird. Dies führt dann zu einem Steuervorteil, der zur Verringerung der vorgenannten Unterdeckung dient.

Die eigentlichen Kosten sind aber nur die Zinskosten. Die Abschreibung soll den Wertverlust auffangen, von der jeder Banker sagt, dass Immobilien meist ihren Wert erhalten oder sogar im Wert steigen - Immobilien profitieren angeblich von Inflation - wenn Preise steigen, steigen auch die Mieten (die Frage ist nur, ob das auch gilt, wenn immer weniger Mieter in der Lage sind, horrende Mieten zu akzeptieren oder ob auch unterlassene Instandhaltungen und Modernisierungen steigende Mieten rechtfertigen?

120.000€ Kaufpreis bedeuten bei einem Zins von 6% für ein Darlehen (vereinfachte Annahme, dass die Bonität ausreicht, eine 100%ige Fremdfinanzierung zu erreichen, was z.Z. relativ unwahrscheinlich ist, jedoch den kostenintensivsten Fall darstellt.) Danach wäre 600 Euro pro Monat kostendeckend. Jeder Zinspunkt weniger wäre für den Investor läßt das Darlehen schneller tilgen und Vermögen bilden. Die meisten Investoren möchten allerdings mit einem preiswerten Darlehen eine hohe Miete erzielen und möglichst Zins und Tilgung der Steuer unterwerfen, ohne daraus eine steuerliche Belastung zu haben.

Die Nebenkosten zur Miete - die sog. 2. Miete - ist mittlerweile in vielen Fällen fast so hoch wie die . Miete, kann aus Sicht des Investors insoweit außer Acht gelassen werden, da diese üblicherweise vollständig vom Mieter getragen wird. Einzig die Höhe der Gesamtmiete macht es unter Umständen schwierig, einen potenten Mieter zu finden, der bereit und in der Lage ist, diese zu tragen.

Würde der Vermieter Baumaßnahmen, wie z.B. Sonnenkollektoren oder Fußbodenheizung in Verbindung mit Geothermie vornehmen, würden so höhere Kosten bei der Erstellung entstehen und er müßte eine höhere Miete erzielen, also unterläßt er es, damit vordergründig eine bessere Vermietbarkeit erzielt wird.